纽约房产投资误区有哪些

纽约的房地产从历史上来看，是稳定安全，保值增值强的市场。由于是一个非常国际化的市场，它不完全只依赖美国本土的经济，全世界各地的有钱人都会到纽约来购置房产，所以纽约的房产是一直稳步上升的。下面小编就来给您介绍一下纽约房产投资误区有哪些。

但是如果不了解纽约房产规律和特点的话，有时候就会陷入误区，我从自己的经验中总结了一些海外客户在纽约购置房产时，容易犯的错误。

第一个误区，不用本地专业房产团队。

购买房产，要一批专业人士为您服务，除了地产经纪以外，还要有地产律师，贷款专员、会计师等，这些专业人士都是本地的，他们对纽约地产非常熟悉。

有些海外买家在中国是大老板或是公司高管，有的在外州有自己的公司，他们都有自己常用的律师、会计师等，因此在购买纽约房产时，也打算用自己的人。但是纽约房产和别的州很不一样，如果没有一个本地团队对纽约房产非常熟悉的话，交易有时就很难做成功。很多时候，律师对纽约地产不了解，合同写的不完善，客户的利益就会受很大的损失。还有贷款，银行要对纽约的公寓很熟悉，否则贷款就很容易出问题。

第二个误区，就是购买房产的目的不明确，不清楚购买房子的目的是什么，和自住常常把两者混在一起考虑。

如果是个人自住的话，你会有很多个人的感情因素，要在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重要，有人认为要有健身房或是有游泳池，有的人是为了小孩子读书，上好的学区，每个人买房的目的因人而异。

但如果是为了的话，那就要排除个人感性的因素，用理性，数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动，应该更多考虑，作为出租用途，是否很容易出租或更高，这时候就要计算的。

首先要看长期效益，也就是打算长期持有，期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。

其次要看每年的现金，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。还有一个是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用贷款的话，cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样，因为你贷款时用的现金数目，你能拿到的贷款利息，都因人而异。

第三个误区以为纽约的很高。

有很多人都知道纽约是房地产的好地方，所以期望值很高。但是当他们看到具体的每年的的话，很多人很吃惊，因为cap rate比起别的州，别的城市来说算低的。在曼哈顿，住宅房产的cap rate大约在 2-3%, 商业房产大概是 3% 到4%。

纽约房产安全，稳定，房价一直稳定上升，在纽约购置房产更多的是为了长期资产的。从短期来讲，在纽约并不高，但从长期资产增值的角度来讲是明显的。比如在1980 年，公园西81 街的Townhouse才$65,000, 现在的也要4、5百万。

第四个误区将纽约当作炒房的天堂。

纽约的房地产市场非常成熟，也很规范。如果你打算短期炒作，将得不偿失。因为在买卖的过程中，都要付出不少费用，这些都算购房成本。作为买家来说，费用有保险费，贷款费用，律师费等closing cost，一般是3% 到 4%。作为卖方来说，要付经纪人费用，以及纽约州市的交易税等, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。

第五个误区，对纽约的房产类型不够了解，合作公寓不适宜海外人。

如果是买房的话，Condo更合适，Coop不适合做房，Coop的买家要经过大楼的资格审查，一些楼比较喜欢有工作的成年人，因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家，如果是买了当度假房的，买方将会被拒绝。一些楼更喜欢“一般的”居民(无名人士)，因为居民不希望名人入住后被狗仔队骚扰。