美国买房投资攻略

随着美国经济的复苏，房地产市场整体需求和销量明显增长，目前湾区房价已经高到让全美人民侧目，CNN Money又爆出令人绝望的消息：全美房价又将暴涨!下面小编就来给您介绍一下美国买房投资攻略。

一.买房入门扫盲

1.外国人可以在美国买房吗?

理论上说对于外国人在美国买房没有资格限制，也就是谁都能买，但需要在美国申请交税人账号(Individual Taxpayer Identification)。

2.房型选择&投资价值

独栋别墅(House):投资最保值，购买此户型房子和地皮同时买下，房产和土地拥有永久产权，维护费较低，但是需要住户自己定期除草收拾。因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，也适合注重资产增值潜力的买家。

连体别墅(Town House) :是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的，保值程度仅次于独栋别墅。Townhouse的所有权归业主所有，业主拥有房屋所有权，部分有土地所有权，少数连体别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。所以，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。

公寓房(Condo):物业的产权某种意义上属于购买了 condo 单元的全体业主，每个单独的业主拥有自己单元的产权，但是不拥有土地的产权。维修管理费和别墅一样，都是随着房子变老而增加。 不过公寓价格比别墅便宜很多，租金回报率也不错。

二.买房费用一览

除了最基本的房型选择，你还得了解买房的主要费用有哪些。

买方的过户费(Escrow fee):

$800美元上下， 不同的过户公司费用稍有不同，但大体相近。

房屋检查费(Home inspection fee):

通常在$350-650左右，房子越大、位置越偏、检查越复杂越贵。

文件准备费(Document prep):

一般在 $100-150左右。

文件公证费 (Notary fee):

费用在$40-125左右， 可以直接到产权公司公证签名，也可以叫mobile notary 到家里签。

房产税：

房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。

川普税改对房产持有者影响：

、财产、以及所居住州征收的个人所得税，抵税上限为$10,000：也就是说你的房产税，加上州政府征收的个人所得税，最多只能抵扣$10,000。

2017年12月15日之后，房贷超过$75万的部分产生的利息无法抵税：降低抵税额度，相当于变相加税。

税改对买房者影响：

在房价高，房源紧缺的地区，当地购房者的减少，给海外置业者提供了更多购房机会。

房屋保险：

房屋保险(HouseInsurance)各州也不等，一般一年$1500(不同的保险公司费用不等),保险的作用是在在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险， 一般能获得20万美元的保费，每年500美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。如是贷款购房，则有贷款产权保险(Lender Title insurance policy),大致为 $600，按各县各城分摊惯例和合同支付。

小区物业费：

别墅一般没有物业费，而连体房(townhouse)或公寓房的物业费根据房屋的新旧程度决定。不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等(大多数在$100到$200之间，也有少数超过$1000的)

出租管理费：

如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式8%~10%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓，管理费则会少很多。

注意，如果是贷款的小伙伴，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。

三.美国购房流程

接下来，就是大家尤为关心的买房流程了。

1.若使用现金购房

准备材料：

有效的护照和签证：购买者如果不在美国可授权委托经纪人购买。

在境外银行开设的帐号：并非限制在美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，如香港、新加坡、日本和欧洲国家。

资金证明：需要是可以直接打到美国的美元资金证明，不能是人民币。

现金全款购房8大步骤：

选定买方经纪人：决定购买房子的区域及条件

寻找理想的房屋：自己上网查询或请经纪人挑选上市屋资料

找到合适的房屋：挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额;经纪人解说购房合约帮助填写并完善条款内容;发出合约书时,offer 被接受之后，需要付定金， 一般是购买价格的 3%。卖主是否给回价书，要依据市场来决定，比如湾区的房产市场，卖家现在很少给 counter offer, 会直接选择价格以及条款都最好的买家成交。

签订购房合约：双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续;订金送交公正公司;签署过户正式文件及有关房屋各项报告

“房屋检查保护期”完成事项：房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求;买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;准备好火险保险报价;

完成过户公证手续：准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司;产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记;由公证公司支付所有费用

取得钥匙完成过户：在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙;先行联系好水、电、瓦斯等公司，通知继续使用其服务。

取得房产证：通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证。