后疫情时代，美国人办公居住形态有哪些变化?

新冠疫情在全美爆发已近3个月，疫情逝者已近十万，给人们的生活和生命造成了不小的威胁和影响。

据美国约翰斯·霍普金斯大学统计数据，截至25日晚10时，美国新冠肺炎确诊病例达166.2万人，死亡98218人。其中纽约州确诊36.2万人，新泽西州确诊15.5万人，伊利诺伊州确诊11.2万人，加利福尼亚州确诊9.6万人，马萨诸塞州确诊9.3万人。

本周末正值美国阵亡将士纪念日三天假期，白宫新冠病毒工作组协调员伯克斯22日曾表示，美国人在这个国殇日的周末应该“待在外面，打高尔夫球，打网球，去海滩，但要保持六英尺的距离”。

综合CNN和NBC新闻报道，当地时间23日，美国总统特朗普前往弗吉尼亚州一处私人俱乐部打高尔夫，他和身边人都没有戴口罩。民主党总统竞选人、前副总统拜登很快在社交媒体“推特”上发文对其进行批评，他说：“近10万人丧生，数千万人失业。与此同时，总统却忙着打高尔夫”。

回到和房地产相关的话题，以下我总结的几点，是未来我们办公、居住形态因为疫情而发生的变化。

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一，健康安全为第一要务 公寓管理的新课题

公寓和酒店式公寓是纽约、芝加哥、迈阿密等大都市的主要房产类型，属于人口较密集的居住形态。当三月底疫情来袭，政府颁布居家令后，许多公寓采取了严格的措施，比如不再允许实体看房活动，禁止新租客申请入住等。

同时公寓管理公司为应对病毒可能发生的交叉感染，增大管理费支出用于购买口罩、洗手液、消毒水等防疫设备。像佛罗里达州迈阿密大型公寓Marquis的管理委员会主席Allan Schwartz表示，公寓已经花费1.5万美金，购买了2万多只口罩和上千瓶洗手液。

未来居住在公寓的住客可能会发现以下变化，使用电梯有人数限制，每次只能乘坐2-4个人，因此等候电梯时间会延长，同时电梯内充满了消毒水的味道。公寓将采取无接触代客停车;每个过道或电梯口都配备洗手液消毒巾等;游泳池也采取人数限制，并把太阳伞和躺椅的数量减半以保持社交距离;健身房器材之间用有机玻璃隔离;进入大楼的人员必须接受体温检测;大楼采取“mask only”政策;门卫被要求24小时佩戴口罩和手套。

二，远程在家工作成为常态 办公空间需求萎缩

前几天，社交媒体公司Twitter发出通知，大部分员工将“永久性”在家办公，其他一些公司像Facebook和Google也将在家办公延长至2021年。这将导致办公空间的需求大为减少，未来一段时间商业地产将受到冲击。

以共享办公室起家的Wework，全美部分办公大楼已在四月份无法支付租金，其市场估值雪崩式下滑。根据其控股股东软银的说法，WeWork的估值已从去年的470亿美元跌至29亿美元。软银在其收益报告中表示，WeWork的估值部分归因于新冠病毒大流行。

据CBRE数据，疫情前，曼哈顿的平均写字楼租金略高于每平方尺80美金，有些写字楼租金高达100美金，芝加哥和首都华盛顿特区的写字楼市场，第一季度平均租金分别是42.93美元和59.58美元。但疫情过后，商业办公租金将出现明显下滑和空置率增高。

同时现有的办公室设计需要进行大幅度改变。代表纽约市100多家最大私营公司装修承保商Wylde表示，一些公司已经要求对办公室格局进行重新装修，“他们需要新的布局，不同的分区，减少同一个空间的办公人数，保持一定的社交距离”，有些办公室将拆除所有内部的隔墙和门，以减少人们接触把手的机会。同时不在一个会议室举办会议，而采用电话视频会议，大家都待在自己的空间。帝 国大厦业主正考虑安装一个空气过滤系统，利用偏振离子来中和空气中的病毒和其他污染物。

三，人们寻找下一个新家的要求 远郊大空间

据USToday的报道，疫情中不少美国人正逐渐计划远离人口密集地区，搬往人口稀少地区。Momentum Event Group的首席执行官兼联合创始人Ben Greenzweig说，他正打算从纽约州韦斯特切斯特搬到北卡罗来纳州或南卡罗来纳州，以降低居住成本并扩大居住空间，原因是它担心经济持续低迷最终可能迫使居民缴纳更高的税款。他还表示，自己通常在家工作，因此具有灵活性。“我们的孩子参与学校活动是使我们留在这里的最大纽带。如果有迹象表明我的孩子在秋天不会上学，那么我们待在这里的最大理由——友谊和学校活动就消失了。”

根据Harris Poll的最新数据，在大流行之后，将近三分之一的美国人正在考虑搬到人口较少的地区。这可能预示着对住宅房地产销售和房价产生重大影响的转变。4月25日至27日的一份调查显示，浏览房地产网站有意向出租或购买房产的城市居民(43%)是郊区(26%)和农村居民(21%)的两倍。

康州格林威治市Compass的经纪人Robin Kencel在过去七个星期内不断接到纽约客户的电话，询问在该地区租或购买房产。她说，草地、户外空间、生活的便利性以及快速的互联网连接是客户们最关心的，因为这些人许多是从事金融服务业的商人。“我看到几周前的夏季租金已转变为现在的全年租金。我预计格林威治将再次被发现，这是一种非常可行的替代方案，它是仅需45分钟的通勤火车即可到达市区的完美生活。”

Foossa的联合创始人和创总监Lee-Sean Huang原本居住在曼哈顿，一方面可以步行上班，同时迷恋曼哈顿的生活方式，但她现在表示“在曼哈顿，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐厅都关闭了。”她说，既然可以在家办公，那还不如去其他地方寻找更大更便宜的居住空间。

但专家也表示，这种迁徙可能是暂时的，一旦疫情控制恢复常态，人们又会理智决定自己究竟该居住在哪里。

随着信息不断披露，美国疫情发展的时间线不断前移，事实真相呼之欲出。疫情改变生活，人类只能在各类挑战前不断调整和适应。希望美国政府不要依旧沉浸于操弄政治病毒，而是把精力放在应对新冠病毒上，早日战胜病毒。