房地产项目的EB-5尽职调查要素分析，附项目案例分析

　　目前，市场上常见的EB-5项目主要有以下几类：酒店、出租型公寓、养老院、特许学校、商业综合体、制造业、农业等。近年来，酒店和出租型公寓更是占比最大的项目类型，一是美国房地产市场在经历了金融危机后这两年开始强劲复苏；二是投资人比较喜欢房产类型的项目，再者酒店和出租型公寓在就业计算上也比较适合做成EB-5项目。

　　那么，了解如何分辨可靠与不可靠的房地产项目，则成为EB-5投资人需要提前了解的。

　　下面，小编摘录了一篇EB5Sir的文章中部分内容，文章已发表在《eb5投资者杂志中文版》，原文作者：Matthew Brown（EB5 Global），关于房地产尽职调查的文章，供大家参考。

　　成功的项目通常具有以下几个因素：

　　优越的地理位置

　　在成功的房地产发展项目中，一个最重要的因素是该项目的位置。对于EB-5项目，单是位于目标就业区（TEA）是不够的。最好的EB-5项目在位于目标就业区的同时也要是出色的房地产。

　　您可以寻找具有以下特点的地点：

　　· 该地区的土地价值正在崛起

　　· 靠近将推动需求的设施

　　· 成功或已建立的社区

　　· 多种支持的发展项目正在进行或已在近期完成

　　强大的开发业绩记录

　　投资者需要了解谁将会开发项目，以及他们经验的深度。

　　在评估开发商质量时需考虑的元素包括：

　　· 企业经营的时间长度——理想的情况下至少十年，这表明开发商已经度过至少一次经济衰退

　　· 发展该类型项目的经验

　　· 不仅是EB-5项目业绩记录，同时要评估传统融资项目的发展业绩记录

　　· 成功完成项目的业绩记录

　　· 过去返还给投资者资金和偿还债权人贷款记录

　　· 与承包商，债权人和关键团队成员的长期关系

　　· 已完成项目的质量

　　稳健的财务结构和资本保护

　　EB-5投资中最重要的金融方面是资本保护。最安全的房地产投资必须能够经受住经济衰退。对于投资者，负债比率低的股权投资是相对安全的一种结构，其中EB-5投资人实际拥有有限的债务项目。

　　重点项目特点包括：

　　· 低的总负债率（小于50％），以抵御任何经济衰退

　　· 在房地产项目中投资人有着担保的位置

　　· 加强开发商和投资者之间利益一致性的项目文件

　　· 促使开发商做出有利于投资者的决策的财务结构

　　要求开发商担保

　　对于房地产项目，创造就业的唯一方法是完成项目建设。除了看开发商的业绩，开发商还需要提供项目完工担保，以确保该项目将建成开业。这些保证通常由银行或贷款机构提出，要求开发商使用自己的公司（通常还有个人）资产来承担风险。

　　总承包商的经验

　　承包商是项目交付时间准时和保持项目在预算内的关键。投资者应明白承包商的业绩记录、信用能力和在当地市场的经验。如果一个项目还没有承包商，投资者应把它看作一个警告信号，有可能表示该项目没有对成本或计划的充分分析。在施工开始前承包商应该与项目团队一起工作至少12-18个月来制定一个切实可行的项目预算。

　　保证最高价格合约（GMP——Guaranteed Maximum Price Contracts）

　　房地产开发项目显著的风险领域是建筑成本的控制。投资者应该寻找那些有经验的承包商和具备初始成本估算的项目，这些初始成本估算应转换为开始施工前的GMP合同。一个符合GMP的合同将锁定建筑的价格，同时保护投资者不受到任何施工过程中的成本增加的负担。

　　土地使用批准

　　因为每一个城市都有自己独特的土地使用规定，开发商应该有与当地政府合作成功项目的经验。投资者应该寻找那些已获得必要的土地使用许可来兴建项目的项目，包括使用的种类、建筑高度和面积，以及停车场的数量。在审查项目时，应要求查看土地使用批准或证明，证明该项目可以在地方分区规则下兴建。

　　市场分析

　　了解该项目的市场机会，是评价工程质量的关键。

　　投资者应明白项目的“需求驱动因素”和当地市场的实力：

　　· 什么在推动商业？

　　· 需求是否会在短期和中期未来增加？

　　· 该开发者成功识别市场趋势的业绩纪录如何？

　　· 是否有一个独立的或第三方市场分析可参考？

　　财务预测

　　每个房地产项目都会包含一份前瞻性的财务业绩预测，而您必须了解是谁做出这些预测，又是谁要负责实现这些预测。举酒店项目为例，必须实现这些预测的是酒店经营者吗？如果说这些预测是来自开发商或不会实际运行酒店的第三方，会是谁要负责实现预测？您应该寻找那些提供未来发展空间的预测，并避免那些要求市场中最高入住率和过高租金或房价的项目。

　　退出策略

　　所有的EB-5项目都有在5-7年内收回EB-5投资者资金的目标。对于房地产项目而言，评估退出策略实力的最好方法是应用以上概括的因素。项目应具有较低的债务负担（50％以下），且未来项目的价值应该基于保守的预测和可靠的市场数据。请记住，不要只考虑每个EB-5贷款产品的偿还时间，这和还款担保是不一样的——该项目仍然需要获得成功才能产生价值来偿还贷款。

　　以上就是EB5Sir关于如何判断一个项目是否安全的几大标准。要道，现在市场上到底有多少EB-5投资移民项目，并没有确切的统计，移民帮专家陈娟律师表示，现在市场上好的项目不少，很难说哪个项目一定比另一个项目好；另外，项目在执行过程中可能出现的风险，也不是在项目初期都能合理预测到的。EB-5投资移民项目首先是一个商业项目，只要是商业项目就是有风险的，就会存在投资失败的情况。所以，小编也认为，以上提及的考察要点，实则无法涵盖项目考察的方方面面，只是给众多投资人提供一个基本的思路，供大家参考。

　　下面，小编来给大家举一个实际案例进行分析：

　　自由花园三期华尔街大厦项目，坐落在纽约，全美的经济核心地带，得天独厚的地理位置以及豪华的配套设施，使之落成后将成为美国纽约曼哈顿的地标性豪华住宅公寓。

　　EB-5资金安排合理，安全有保障。华尔街大厦项目最多招募200个投资人；EB-5投资高达1亿美金；EB-5资金用途仅是项目的建筑开发；项目2021年6月30日还款；抵押品是项目本身。

　　开发商盛石集团，高品级值得信赖。1988年成立，总部在纽约曼哈顿上城区，是全美最大的非上市房地产公司之一，转战于住宅、酒店和零售不动产的开发。公司资产接近24亿美金。盛石集团的穆迪信用评级是A1，同时标准普尔评级也是A+品级，在纽约当地评级最高的开发商。

　　地理位置优越。交通发达，福尔顿中心是曼哈顿交通最繁忙，也是政府投资最多的交通枢纽；临近高薪就业机会，不仅有华尔街也有世贸中心，全球五百强、最大、最著名的公司办公室或者总部都在这个区；多元化的生活设施；人口持续增长；地产增值潜力大。

　　项目创造就业，绿卡有保障。目前华尔街大厦项目能产生2600多个就业，是移民局要求的130%。项目在绿卡安全方面系数很高，只要完工就可以满足每一个投资人的绿卡要求。

　　三大要素支撑，项目完工有保障。华尔街大厦2016年4月开工，相关的政府许可已经拿到。开发商盛石集团已经投入资金购买土地和启动项目的施工，占项目总融资的21%。项目也有建筑贷款，占总融资的61%，得到银行的认可。EB-5资金占总融资的18%，资金用途包括直接用于项目的建筑开发，以及替代过桥资金。

　　项目出售前景好，还款有保障。自由花园三期华尔街大厦通过出售项目获得资金，再返还EB-5资金。根据Corcoran市场数据，2015和2016年，100~300万美金的房子在纽约曼哈顿只要半年左右就可以卖出，市场属于供不应求的状态。而且开发商出售房子的价位也有一定的空间，这更增加了它的吸引力。

　　EB-5监管机构强大，安全更靠谱。项目律师GT（GreenbergTraurig），全球最大的移民律师所之一；监管银行CALIFORNIA REPUBLIC BANK，EB-5投资人资金投入以及最终还款，都需要经过监管银行，可以确保投资人的资金安全；EB-5审计公司ISAAC GOLDSTEIN & COMPANY，确保EB-5资金的用途；SEC经济交易商PRIMARY CAPITAL做项目的法律文件以及项目的安排，在各方面都已得到了美国政府的认可。