17世纪末,奥斯曼土耳其帝国称霸地中海,势力达亚欧非三大洲,掌握东西的主要陆上交通线已近六个世纪之久。2018年,同样是在这个地方,土耳其再次吸引了全球的目光,里拉暴跌让恐慌在市场开始蔓延,土耳其经济到了生死存亡的紧急关头。8月份,土耳其外债达到4600亿美元,国内生产总值为8500亿美元,外债的国内生产总值占比高达55%。其外汇储备为1300亿美元,仅占外债的三分之一。同时,土耳其里拉贬值近50%。尽管经济有所波动,但土耳其已经表现出种种乐观的迹象。
2018年,土耳其经济增长4.4%,预计2019年将增长3.9%。渣打银行2019年最新预测,土耳其有望成为名副其实的世界强国,2030年GDP将排名全球前五。站在风口投资抓住早期红利,市场爆发前夕买到潜力股,对于投资者,这片土地未知而又具有诱惑力。
近日,在岸、离岸人民币兑美元双双破7的背景下,多元化的资产配置势在必行,将房地产列入投资组合中,可以增加投资的稳定性,而土耳其房产正是不可多得的美金资产,可以帮助投资者更好实现全球资产配置的有利布局。同时,土耳其里拉与美金汇率的波动,外国买家能以更低成本获得土耳其房产,大大减少了投资支出。
里拉仍维持低位,货币政策开始发力
在去年9月份金融市场发生巨幅震荡之后,土耳其金融市场再次站在风口浪尖,又经历股债汇三杀。其中股指ISE National-100大幅下挫(自3月19日高点至3月27日,股市跌幅超12%)抹平今年以来涨幅,10年期国债收益率飙升至18.28%(3月27日,3月初~14.7%),土耳其里拉兑美元汇率急贬(今年3月初至27日贬值3.3%),里拉汇率始终处于低位,在坚挺的美元面前显得略微疲软。土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。
今年以来,美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%,这意味着一套价值60万里拉的房屋,在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买,而现在,只需要约10万美元。目前,美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉,这为出口以及购买房产创造了良机。用里拉标价的房子,用美元支付可能收获甚至高达40%的收益,以美元进行衡量的房产价格骤降,让投资成本大大降低。
与此同时,尽管里拉仍然处在历史地位,低谷所带来的低成本似乎在渐渐消失,土耳其经济复苏,增长稳定,里拉已呈现升值的迹象,土耳其里拉兑美元汇率大涨逾2%,刷新一个月新高,资产价值升值指日可待。通胀数据出现了一定下降,6月土耳其的通胀率从18.71%下降到15.72%,为近一年来最低水平。土耳其里拉出现了明显的升值,汇率贬值对货币政策的制约作用减小。土耳其央行宣布将7天回购利率大幅下调425个基点至19.75%,力度远超市场预期的250个基点,是2002年以来的最大降息幅度,也是自2016年以来的首次降息。降息大大释放了经济的活力,刺激了信贷的需求,房产作为刚需和投资对象一定会强势增值。当下的低成本和未来的看涨,房地产市场的风暴即将到来。
入欧指日可待,利好面加持
土耳其自1987年申请加入欧洲共同体(欧盟前身),1999年获得候选国资格,2005年就已经启动入盟谈判。目前,土耳其已经在政治、经济、文化等多个领域,向“入欧”标准看齐。此次由土耳其总统主持的“改革行动小组”会议,主要讨论土耳其加入欧盟所涉及的政治、经济、法律等领域改革。
埃尔多安表示,土耳其一直坚定地寻求加入欧盟,其改革的优先目标是充分保障公民基本权利和自由,将加快经济结构改革及司法改革,打造积极市场环境,增强国际投资者信心。同时,土耳其将改革化为实际行动,增进与欧盟的关系。据德国《世界报》最新消息,土耳其副总理阿克达在接受采访时再次表达了坚定决心:土耳其加入欧盟最晚不超过5年。
欧盟方面,欧盟委员会现任主席容克近日更是公开表示,欧盟已同意与土耳其加速推动免签。截至目前,土耳其是少有的集欧盟候选国、欧洲理事会成员国、欧洲关税同盟成员国等于一身的欧洲国家,并且在欧洲国家间均享受一定的贸易优惠待遇。毋庸置疑,土耳其加入欧盟后,其护照含金量将直线上升。
市场扩大、交易成本降低、金融市场稳固、更自由的劳动力和更高产的工人、低税率这一切无疑会为土耳其的经济注入强大的动力,随着一体化的程度提高,人口流动性的增强,对房产的需求急剧拉升,再创市场繁荣。
地理位置得天独厚,地缘政治博弈获利
投资房产的第一要素是位置,土耳其是一个横跨欧亚两洲的国家。土耳其主要位于西亚小亚细亚半岛,地跨亚欧两大洲,北临黑海,隔土耳其海洋与欧洲相望,西临爱琴海,南临地中海,东南方向与叙利亚、伊拉克接壤,东部与格鲁吉亚、亚美尼亚、阿塞拜疆和伊朗接壤。土耳其的地理位置,可以说是连接亚欧两大洲的“十字路口”,扼守黑海出口,处于十分重要的战略地理位置。土耳其占据欧亚大陆的分界线、黑海与地中海之间的水道——博斯普鲁斯海峡和达达尼尔海峡,对海外贸易有着举足轻重的影响。
一方面,土耳其是北约的重要成员,是北约东南部边界的守护者,土耳其重要的地缘政治特点为北约所看重。它东面是伊朗,东北是苏联,东南是叙利亚和伊拉克,西北是保加利亚和希腊,北临黑海,西南隔地中海与塞浦路斯相望。土耳其扼黑海与地中海唯一通路——博斯普鲁斯海峡,“一夫当关,万夫莫开”。独特的地理位置赋予了土耳其极高的战略地位。难民潮让诸国意识到只有土耳其能在这件事上帮助欧盟各国,否则欧洲的传统社会体系就可能面临崩溃。在欧盟承诺提供30亿欧元的资金、尽快落实土耳其公民赴欧盟各国免签事宜,以及承诺加速土耳其入欧盟谈判进程之后,土耳其最终答应帮助欧洲控制难民涌入。
另一方面,事关俄罗斯最引以为傲的黑海舰队。作为内海的黑海竟然只有一个可以通行军舰的出海口,那就是黑海——博斯普鲁斯海峡——马尔马拉海——达达尼尔海峡——地中海,而这一航道完全掌握在土耳其一国的手中。土耳其对美国和西方国家在地缘政治中的重要性,对俄罗斯也同样重要。土耳其是北约和俄罗斯之间遏制与反遏制战略的关键点。今天的俄罗斯,在东欧方向根本无法挡住昔日的附属国们接二连三投向对手的怀抱。而土耳其却是一个特例,这是一个身在敌方阵营,却遭到大多数敌人厌恶的对手。土耳其向俄罗斯伸出的哪怕不是橄榄枝,而是个树枝,俄罗斯也要迅速把它接住。土俄历史上几乎从未真正交好过,如果普京做成了这个第一人,将历史性地改写俄罗斯在东地中海地区的影响力。
土耳其左右逢源,尽收渔利,把握这个契机,振兴本国经济。
人口红利显现,房产市场繁荣
据Nevita International的一份报告称,2019年上半年外国人在土耳其购买了价值30亿美元的房产。2019年1月至6月期间,土耳其共向外国人出售了19952套房屋,而去年同期出售11816套房屋,同比增长67%。土耳其现有人口约8080万,平均年龄31岁,人口增长率接近2%,有机构分析预测,土耳其到2050年的人口结构依然是增长型,人口红利至少能释放30年以上。
与欧盟国家相比,土耳其的青年人口较多,多数为年轻、充满活力、接受过良好教育的多文化人口。巨大的人口红利,本土住房需求旺盛。另一方面来讲,作为移民净流入大国,土耳其外来人口有着持续增长的趋势!据土耳其政府公报报道称,2019年土耳其居留许可的申请数量已高达992330份,这意味着年均近100万移民投资者,将产生大量的居住需求!人口的净流入,导致土耳其的租房和购房需求持续上升!
同时,土耳其房地产销售出现增长,得益于政府一系列利好政策的实施。具有关键性意义的举措就是2018年9月18日,土耳其政府宣布降低土耳其入籍门槛,将投资房地产金额劲降75%,由100万美元降至25万美元。此举引发行业地震,大量移民投资者快速涌入土耳其,其中,伊斯坦布尔更是直接跃升全球房市投资的热门城市。土耳其政府对房产投资者的刺激政策,进一步推升了土耳其房产市场的火爆。如更低的房产购置税、免增值税,优化数字化土地登记、地籍管理系统,以及降低投资者所需支付的产权过户费等。这一系列重大变化,不仅增强了土耳其买房移民的吸引力,也积极推动了国际投资者投资土耳其房产。
旅游市场发力,基建交通加持
作为世界第10大最受欢迎的旅游胜地,据土耳其文化旅游部调查显示,土耳其于2017年吸引了超过3,860万游客,同年旅游业总营业额高达 260 亿美元,排名世界第8位,欧洲第五位。旅游部门设定了年度目标:截至 2023 年,旅游入境人数达 5000 万,旅游收入达 5000 万美元。
土耳其旅游业蓬勃发展进一步推动土耳其经济稳步发展,也为土耳其带来了
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