土耳其移民：土耳其房产悄然成为多元化资产配置的优选

17世纪末，奥斯曼土耳其帝国称霸地中海，势力达亚欧非三大洲，掌握东西的主要陆上交通线已近六个世纪之久。2018年，同样是在这个地方，土耳其再次吸引了全球的目光，里拉暴跌让恐慌在市场开始蔓延，土耳其经济到了生死存亡的紧急关头。8月份，土耳其外债达到4600亿美元，国内生产总值为8500亿美元，外债的国内生产总值占比高达55%。其外汇储备为1300亿美元，仅占外债的三分之一。同时，土耳其里拉贬值近50%。尽管经济有所波动，但土耳其已经表现出种种乐观的迹象。

2018年，土耳其经济增长4.4%，预计2019年将增长3.9%。渣打银行2019年最新预测，土耳其有望成为名副其实的世界强国，2030年GDP将排名全球前五。站在风口投资抓住早期红利，市场爆发前夕买到潜力股，对于投资者，这片土地未知而又具有诱惑力。

近日，在岸、离岸人民币兑美元双双破7的背景下，多元化的资产配置势在必行，将房地产列入投资组合中，可以增加投资的稳定性，而土耳其房产正是不可多得的美金资产，可以帮助投资者更好实现全球资产配置的有利布局。同时，土耳其里拉与美金汇率的波动，外国买家能以更低成本获得土耳其房产，大大减少了投资支出。

里拉仍维持低位，货币政策开始发力

在去年9月份金融市场发生巨幅震荡之后，土耳其金融市场再次站在风口浪尖，又经历股债汇三杀。其中股指ISE National-100大幅下挫（自3月19日高点至3月27日，股市跌幅超12%）抹平今年以来涨幅，10年期国债收益率飙升至18.28%（3月27日，3月初~14.7%），土耳其里拉兑美元汇率急贬（今年3月初至27日贬值3.3%），里拉汇率始终处于低位，在坚挺的美元面前显得略微疲软。土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而现在，只需要约10万美元。目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，以美元进行衡量的房产价格骤降，让投资成本大大降低。

与此同时，尽管里拉仍然处在历史地位，低谷所带来的低成本似乎在渐渐消失，土耳其经济复苏，增长稳定，里拉已呈现升值的迹象，土耳其里拉兑美元汇率大涨逾2%，刷新一个月新高，资产价值升值指日可待。通胀数据出现了一定下降，6月土耳其的通胀率从18.71%下降到15.72%，为近一年来最低水平。土耳其里拉出现了明显的升值，汇率贬值对货币政策的制约作用减小。土耳其央行宣布将7天回购利率大幅下调425个基点至19.75%，力度远超市场预期的250个基点，是2002年以来的最大降息幅度，也是自2016年以来的首次降息。降息大大释放了经济的活力，刺激了信贷的需求，房产作为刚需和投资对象一定会强势增值。当下的低成本和未来的看涨，房地产市场的风暴即将到来。

入欧指日可待，利好面加持

土耳其自1987年申请加入欧洲共同体（欧盟前身），1999年获得候选国资格，2005年就已经启动入盟谈判。目前，土耳其已经在政治、经济、文化等多个领域，向“入欧”标准看齐。此次由土耳其总统主持的“改革行动小组”会议，主要讨论土耳其加入欧盟所涉及的政治、经济、法律等领域改革。

埃尔多安表示，土耳其一直坚定地寻求加入欧盟，其改革的优先目标是充分保障公民基本权利和自由，将加快经济结构改革及司法改革，打造积极市场环境，增强国际投资者信心。同时，土耳其将改革化为实际行动，增进与欧盟的关系。据德国《世界报》最新消息，土耳其副总理阿克达在接受采访时再次表达了坚定决心：土耳其加入欧盟最晚不超过5年。

欧盟方面，欧盟委员会现任主席容克近日更是公开表示，欧盟已同意与土耳其加速推动免签。截至目前，土耳其是少有的集欧盟候选国、欧洲理事会成员国、欧洲关税同盟成员国等于一身的欧洲国家，并且在欧洲国家间均享受一定的贸易优惠待遇。毋庸置疑，土耳其加入欧盟后，其护照含金量将直线上升。

市场扩大、交易成本降低、金融市场稳固、更自由的劳动力和更高产的工人、低税率这一切无疑会为土耳其的经济注入强大的动力，随着一体化的程度提高，人口流动性的增强，对房产的需求急剧拉升，再创市场繁荣。

地理位置得天独厚，地缘政治博弈获利

投资房产的第一要素是位置，土耳其是一个横跨欧亚两洲的国家。土耳其主要位于西亚小亚细亚半岛，地跨亚欧两大洲，北临黑海，隔土耳其海洋与欧洲相望，西临爱琴海，南临地中海，东南方向与叙利亚、伊拉克接壤，东部与格鲁吉亚、亚美尼亚、阿塞拜疆和伊朗接壤。土耳其的地理位置，可以说是连接亚欧两大洲的“十字路口”，扼守黑海出口，处于十分重要的战略地理位置。土耳其占据欧亚大陆的分界线、黑海与地中海之间的水道——博斯普鲁斯海峡和达达尼尔海峡，对海外贸易有着举足轻重的影响。

一方面，土耳其是北约的重要成员，是北约东南部边界的守护者，土耳其重要的地缘政治特点为北约所看重。它东面是伊朗，东北是苏联，东南是叙利亚和伊拉克，西北是保加利亚和希腊，北临黑海，西南隔地中海与塞浦路斯相望。土耳其扼黑海与地中海唯一通路——博斯普鲁斯海峡，“一夫当关，万夫莫开”。独特的地理位置赋予了土耳其极高的战略地位。难民潮让诸国意识到只有土耳其能在这件事上帮助欧盟各国，否则欧洲的传统社会体系就可能面临崩溃。在欧盟承诺提供30亿欧元的资金、尽快落实土耳其公民赴欧盟各国免签事宜，以及承诺加速土耳其入欧盟谈判进程之后，土耳其最终答应帮助欧洲控制难民涌入。

另一方面，事关俄罗斯最引以为傲的黑海舰队。作为内海的黑海竟然只有一个可以通行军舰的出海口，那就是黑海——博斯普鲁斯海峡——马尔马拉海——达达尼尔海峡——地中海，而这一航道完全掌握在土耳其一国的手中。土耳其对美国和西方国家在地缘政治中的重要性，对俄罗斯也同样重要。土耳其是北约和俄罗斯之间遏制与反遏制战略的关键点。今天的俄罗斯，在东欧方向根本无法挡住昔日的附属国们接二连三投向对手的怀抱。而土耳其却是一个特例，这是一个身在敌方阵营，却遭到大多数敌人厌恶的对手。土耳其向俄罗斯伸出的哪怕不是橄榄枝，而是个树枝，俄罗斯也要迅速把它接住。土俄历史上几乎从未真正交好过，如果普京做成了这个第一人，将历史性地改写俄罗斯在东地中海地区的影响力。

土耳其左右逢源，尽收渔利，把握这个契机，振兴本国经济。

人口红利显现，房产市场繁荣

据Nevita International的一份报告称，2019年上半年外国人在土耳其购买了价值30亿美元的房产。2019年1月至6月期间，土耳其共向外国人出售了19952套房屋，而去年同期出售11816套房屋，同比增长67％。土耳其现有人口约8080万，平均年龄31岁，人口增长率接近2%，有机构分析预测，土耳其到2050年的人口结构依然是增长型，人口红利至少能释放30年以上。

与欧盟国家相比，土耳其的青年人口较多，多数为年轻、充满活力、接受过良好教育的多文化人口。巨大的人口红利，本土住房需求旺盛。另一方面来讲，作为移民净流入大国，土耳其外来人口有着持续增长的趋势！据土耳其政府公报报道称，2019年土耳其居留许可的申请数量已高达992330份，这意味着年均近100万移民投资者，将产生大量的居住需求！人口的净流入，导致土耳其的租房和购房需求持续上升！

同时，土耳其房地产销售出现增长，得益于政府一系列利好政策的实施。具有关键性意义的举措就是2018年9月18日，土耳其政府宣布降低土耳其入籍门槛，将投资房地产金额劲降75%，由100万美元降至25万美元。此举引发行业地震，大量移民投资者快速涌入土耳其，其中，伊斯坦布尔更是直接跃升全球房市投资的热门城市。土耳其政府对房产投资者的刺激政策，进一步推升了土耳其房产市场的火爆。如更低的房产购置税、免增值税，优化数字化土地登记、地籍管理系统，以及降低投资者所需支付的产权过户费等。这一系列重大变化，不仅增强了土耳其买房移民的吸引力，也积极推动了国际投资者投资土耳其房产。

旅游市场发力，基建交通加持

作为世界第10大最受欢迎的旅游胜地，据土耳其文化旅游部调查显示，土耳其于2017年吸引了超过3,860万游客，同年旅游业总营业额高达 260 亿美元，排名世界第8位，欧洲第五位。旅游部门设定了年度目标：截至 2023 年，旅游入境人数达 5000 万，旅游收入达 5000 万美元。

土耳其旅游业蓬勃发展进一步推动土耳其经济稳步发展，也为土耳其带来了