迈阿密房产投资误区有哪些

美国迈阿密作为佛罗里达州第二大城市，地处美国的西海岸拥有着繁华的经济城市以及综合性的国际地位，该地区的房产投资从2010年房价平稳上升以后，2010年到2017年获得了众多投资移民者的欢迎，下面小编就来给您介绍一下迈阿密房产投资误区有哪些。

在不考虑成长性的金融角度上来说，在合理租售比以下，买房合算;超过合理租售比，自然就是租比买合算，超过越多，就越合算。所以最近很多观点说房价有泡沫就是依据预售比来衡量的。

于是，很多人判断如今的房价有泡沫，于是天天等待房价崩盘，企盼房价暴跌，最终一次次错失买房良机。这些天天盼房价暴跌的人没有看清房价的本质，更不懂投资的真谛，而是把房价上涨的原因归罪与政府。让群众和政府产生了矛盾。

我们知道，决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源，主要包括地铁，公交，幼儿园，学校，医院，公园，超市，饭店，商场，电影院等等公共资源，房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和，当房子周边的公共配套资源越多越优质，房子的价值就越高，反之正好相反。由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域，所以中心城区的房价要远远高于郊区，但是随着一些局部热点区域的崛起，比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近甚至开始超越了市中心。

显然，房价就包含了两种收益属性：一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套)，我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套)，我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说，房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间，而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现，那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。

回到前面提到的租售比的话题，出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性)，而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性)，这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性，而预售比的概念里只计算了居住属性，因此租售比就出现了巨大的偏差。

误区

买房的目的不明确，投资和自住常常把两者混在一起考虑

如果是个人自住的话，你会有很多个人的感情因素，要在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重要，有人认为一定要有健身房或是有游泳池，有的人是为了小孩子读书，上好的学区，每个人买房的目的因人而异。

但如果是为了投资的话，那就要排除个人感性的因素，用理性，数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动，应该更多考虑，作为出租用途，是否很容易出租或租金更高，这时候就要计算投资的收益。

首先要看长期效益，也就是打算长期持有，期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。

其次要看每年的现金回报率，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。还有一个是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用贷款的话，cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样，因为你贷款时用的现金数目，你能拿到的贷款利息，都因人而异。